24 Genehmigungsverfahren Die Errichtung, Erweiterung, Änderung und (Teil-) Abbrüche, sowie die Nutzungsänderung (z. B. von Wohnnutzung zu gewerblicher Nutzung) baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) unterscheidet zwischen: • verfahrensfreien Baumaßnahmen (§ 60 NBauO) • genehmigungsfreien Baumaßnahmen (§§ 61–62 NBauO) • Baumaßnahmen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO) • Baumaßnahmen im Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO). Welche Regelung wann zum Tragen kommt, soll im Weiteren kurz erläutert werden. Bauvoranfrage – Ein Verfahren „vorab“ Manchmal ist es nicht auf den ersten Blick erkennbar, ob ein Grundstück auch wirklich ein Baugrundstück ist oder ob es nach Ihren Vorstellungen bebaut werden kann. Eine Bauvoranfrage beziehungsweise der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§ 73 NBauO) dient überwiegend dazu abzuklären, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Er ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner baurechtlicher Fragen für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu aufwändig und zu riskant wäre. Somit können einzelne, meist planungsrechtliche Fragen zur Prüfung gestellt werden. Das Bauamt entscheidet über die gestellten Fragen (rechts-)verbindlich durch den schriftlichen Bauvorbescheid. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Der Vorteil für den Bauherrn bei einer Bauvoranfrage ist, dass der Antrag vom ihm als Bauinteressent selber oder von einem Entwurfsverfasser gestellt werden kann. Ein formloser Antrag ohne ausgearbeitete Entwurfspläne ist ausreichend. Der Antragsteller muss nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Zur Beurteilung der Zulässigkeit und der zu entscheidenden Fragen sollten als Mindestunterlagen beigefügt sein: • Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides (bei uns im Internet als Formular „Bauvoranfrage“ erhältlich) • Eine konkrete Fragestellung, z. B. „Ist die Errichtung des beschriebenen Gebäudes bauplanungsrechtlich zulässig?“ • Ein einfacher aber aktueller Lageplan (alternativ eine Liegenschaftskarte) mit Einzeichnung der Lage und Größe des Bauvorhabens • Formlose Beschreibung des Bauvorhabens: Was soll wie gebaut werden? Z. B. ein Einfamilienwohnhaus mit Satteldach • Bei Gewerbebetrieben eine Betriebsbeschreibung • Sollten zur Beurteilung des Vorhabens Unterlagen fehlen, so werden diese vom Landkreis nachgefordert. Die Bauvoranfrage ist beim Bauamt des Landkreises Oldenburg einzureichen. Der Bauvorbescheid wird nach Prüfung der Unterlagen vom Bauamt des Landkreises erteilt, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Bindungswirkung, das heißt die Gültigkeit des Bauvorbescheids, beträgt drei Jahre. Innerhalb dieser drei Jahre sollte der Bauantrag folgen. Auf schriftlichen Antrag kann der Bauvorbescheid jeweils um höchstens drei Jahre verlängert werden. Wichtig ist, dass Sie den Verlängerungsantrag vor Ablauf der Gültigkeit des Bauvorbescheids stellen. Denn ist der Bescheid erst einmal abgelaufen, gibt es keine Möglichkeit zu einer Verlängerung mehr. Bei Bedarf wäre eine neue Bauvoranfrage zu stellen. Aber Achtung! Ein positiver Bauvorbescheid sagt nur aus, dass das Bauvorhaben zulässig ist, berechtigt aber nicht zur Ausführung des Bauvorhabens! Außerdem können hier nur einzelne Fragestellungen beantwortet werden. PLANEN, BAUEN UND SANIEREN IM LANDKREIS OLDENBURG
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